Las cabañas pasiegas forman parte del paisaje y la identidad de Cantabria. Reformar una de estas construcciones tradicionales puede ser una gran oportunidad para tener una vivienda con encanto, bien situada y en plena naturaleza. Pero también plantea muchas dudas: ¿Se puede reformar? ¿Qué permisos necesito? ¿Cuánto cuesta? ¿Qué dice la normativa?
En este artículo te explicamos todo lo que necesitas saber para reformar una cabaña pasiega en Cantabria, basándonos en las preguntas más frecuentes que recibimos en nuestro estudio.
1. ¿Se puede reformar una cabaña pasiega?
Sí, pero no todas las cabañas son legalmente reformables. Muchas se encuentran en suelo rústico y están sujetas a una normativa muy específica. Para saber si una cabaña se puede rehabilitar como vivienda, primero hay que comprobar:
Que tenga carácter legal o sea susceptible de legalización.
Que figure como construcción en el Catastro y Registro de la Propiedad.
Que esté ubicada en una zona que permite uso residencial o de alojamiento rural, según la normativa municipal.
Que tenga acceso rodado o servidumbre legal de paso.
💡 Antes de iniciar cualquier reforma, lo ideal es hacer un informe de viabilidad urbanística. En nuestro estudio podemos ayudarte con esto.
2. ¿Qué permisos y trámites necesito?
La gran mayoría de edificaciones de la tradición pasiega, suelen estar incorporadas a los diferentes catálogos de edificaciones en suelo rústico (con excepciones).
Al estar enclavadas en suelos rústicos, será competencia de la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y el Urbanismo (C.R.O.T.U.) la autorización de usos nuevos, reformas y ampliaciones en estos edificios.
3. ¿Qué dice la normativa sobre cabañas pasiegas?
Las cabañas pasiegas están protegidas por su valor patrimonial y paisajístico. Muchas se encuentran en suelo rústico de especial protección, lo que implica restricciones importantes:
Se prohíben las actuaciones que desmerezcan los valores propios de las edificaciones.
La rehabilitación debe respetar la tipología tradicional: cubiertas a dos aguas, muros de mampostería, carpintería de madera, etc.
La normativa prioriza la conservación de la imagen rural, por lo que algunos acabados modernos están limitados o prohibidos.
Cada municipio (Vega de Pas, San Pedro del Romeral, Selaya, etc.) puede tener variaciones. Por eso es importante consultar la normativa específica del ayuntamiento donde esté ubicada la cabaña.
4. ¿Qué se necesita para reformar una cabaña pasiega?
Resumen básico de los pasos:
- Estudio previo (comprobar viabilidad legal).
- Levantamiento y documentación gráfica de la cabaña.
- Redacción de Proyecto Básico para la rehabilitación y/o ampliación.
- Solicitud de rehabilitación ante la CROTU, si está situada en suelo rústico.
- Presentación de un proyecto Básico y/o de Ejecución ante el Ayuntamiento, tras autorización por parte de la CROTU
- Tramitación de otras licencias preceptivas ( por ejemplo, depuradora ante la Confederación, Carreteras Nacionales y Autonómicas …)
- Búsqueda de Constructora y comparativa de presupuestos.
- Ejecución de obra con supervisión.
- Certificado final de obra y habitabilidad.
💡 En nuestro estudio nos encargamos de todo el proceso, desde los primeros trámites hasta el final de la obra.
5. ¿Cuánto cuesta reformar una cabaña pasiega?
El precio depende de muchos factores: estado actual, superficie, accesibilidad, materiales, exigencias técnicas, etc. Pero como orientación:
Reforma parcial (refuerzo de cubierta, consolidación, carpinterías): desde 30.000 € – 50.000 €.
Reforma integral para uso residencial (con instalaciones, aislamiento, acabados, calefacción…):, según calidades y superficie.
A eso hay que sumar:
Honorarios técnicos (arquitecto y aparejador).
Tasas y licencias.
Estudio geotécnico si se hace obra estructural.
Posibles obras de acometidas o fosa séptica y de infraestructuras.
💡 Te ayudamos a ajustar el presupuesto con soluciones realistas y eficientes, sin perder la esencia pasiega.
6. ¿Puedo reformarla como alojamiento turístico?
Sí, muchas cabañas pasiegas se rehabilitan como viviendas rurales o alojamientos turísticos. Eso sí, se requiere:
Proyecto técnico completo.
- Consulta previa ante la Consejería de Turismo de Cantabria, para la calificación previa y estudio de la propuesta.
Solicitud de licencia municipal con uso específico para alojamiento y solicitud de inscipción en Turismo.
Esto puede ser una oportunidad muy interesante si buscas invertir en una vivienda con encanto en plena naturaleza.
¿Tienes una cabaña pasiega y quieres reformarla?
Reformar una cabaña pasiega en Cantabria puede ser una experiencia maravillosa si se hace con criterio. Te ayudamos a analizar la viabilidad legal, diseñar la rehabilitación respetando su esencia y controlar el presupuesto paso a paso.
